Cela revient à dire qu'ils sont en même temps propriétaires fonciers. Les instruments du crédit étaient, en effet, trop rudimentaires pour permettre à un capitaliste de placer ses bénéfices autrement qu'en terres ou en achats de rentes sur des maisons. Déjà, au XIIe siècle, les Gesta episcoporum cameracensium nous montrent le premier grand marchand dont l'histoire des Pays-Bas ait conservé le nom, Wérimbold, acquérant, à mesure que sa fortune se développe, des revenus fonciers de plus en plus abondants.
Census accrescunt censibus
Et munera muneribus[51].
[51] Gestes des évêques de Cambrai, édit. De Smet, p. 125.
Au XIIIe siècle, le sol urbain presque tout entier appartient à d'opulents lignages et de nos jours encore, dans maintes villes flamandes, des noms de rues rappellent le souvenir des patriciens sur les fonds de qui elles ont été tracées.
Il n'est pas difficile de comprendre que les fils de ces heureux parvenus se contentèrent souvent de la situation acquise par leurs pères et abandonnèrent les soucis du négoce pour vivre confortablement de leurs rentes. Ils y étaient d'autant plus portés que la valeur de leurs propriétés ne cessa de croître aussi longtemps que la population urbaine se développa et que les terrains à bâtir se couvrirent de constructions. Ainsi, toute une partie du patriciat, et c'en est naturellement la plus ancienne, renonça de bonne heure au commerce qui avait constitué la base de sa fortune. Ces privilégiés, que les documents contemporains désignent sous les appellations de viri hereditarii, d'hommes héritables, d'ervachtige lieden, reçurent du peuple les sobriquets d'otiosi, d'huiseux, de lediggangers (flâneurs). Beaucoup d'entre eux, d'ailleurs, augmentaient encore leurs ressources soit en prenant à ferme la perception des tonlieux et des revenus du domaine princier ou celle des «accises» urbaines, soit en prêtant de l'argent à intérêt ou en participant aux opérations de banque de quelque compagnie de Lombards.
A côté de ces rentiers, que l'on doit considérer comme la partie la plus stable du patriciat, le commerce continue à grossir les rangs de la haute bourgeoisie. Dans la plupart des villes, la gilde fournit à ces nouveaux riches une solide organisation corporative. On a vu plus haut que l'existence des associations marchandes est fort ancienne et qu'on peut la faire remonter au XIe siècle. Elles s'ouvrirent certainement au début à tous ceux qu'attirait le transit régional. Plus la circulation au dehors était périlleuse, et plus les confrères éprouvaient le besoin de ne s'aventurer à l'étranger qu'en bandes nombreuses. D'ailleurs, l'égalité primitive de leurs conditions les disposait à s'associer facilement les uns aux autres dans leurs courses vagabondes à la recherche de la fortune. Mais quand la sécurité sur les grands chemins se fut généralisée et surtout quand l'inégalité des chances et des aptitudes eut introduit parmi les marchands l'inégalité des fortunes, confinant les uns dans la classe des détaillants ou des artisans et réservant aux autres les vastes entreprises, la situation changea du tout au tout. Dès la fin du XIIe siècle, les gildes des villes flamandes ne sont plus que des corporations de grands marchands adonnés au commerce lointain avec l'Angleterre et avec l'Allemagne. Elles ne reçoivent plus comme membres que des trafiquants en gros. Pour y entrer, il faut payer une redevance d'un marc d'or, c'est-à-dire une somme introuvable pour les petites gens. Elles excluent de leurs rangs les boutiquiers «qui pèsent de trosnel» et les travailleurs manuels «qui ont les ongles bleus». Un artisan enrichi veut-il s'y faire recevoir, il doit «abjurer son métier», sortir de sa classe, rompre avec ses compagnons. Ainsi dès cette époque, la gilde renferme à la fois les éléments les plus riches, les plus entreprenants, les plus actifs de la bourgeoisie. Ceux de ses «frères» que les catastrophes du commerce ont ruinés sont bientôt remplacés par des hommes nouveaux, sortis des rangs inférieurs de la population.
Ce qui augmente encore la force des gildes locales, c'est leur association. En Flandre, dès le XIIe siècle, presque toutes les compagnies marchandes des villes de la côte ont formé une compagnie générale appelée hanse de Londres. La gilde brugeoise détient la présidence de l'ensemble, mais les gildes particulières des autres villes sont représentées dans le conseil chargé de diriger le groupe et d'exercer la juridiction sur ses membres. Dans la Flandre orientale, Gand semble avoir été à la tête d'une organisation analogue. On comprend dès lors l'ascendant et l'influence que durent exercer au sein des bourgeoisies les «marchands hansés». Non seulement ils y possédaient le prestige que donne la fortune, non seulement ils y alimentaient l'industrie de matières premières, y occupaient la grande majorité des artisans et en exportaient les produits, mais ils s'y sentaient encore soutenus par leurs confrères des villes voisines et l'on peut affirmer que seuls, dans le monde économique de l'époque, ils étaient animés de la force et de l'audace que donne l'esprit de classe.
Constitué d'un groupe de propriétaires et de marchands capitalistes, le patriciat n'en possède pas moins une puissante unité. Car entre les hommes héritables et les marchands de la gilde, les rapports sont constants et intimes. Chaque famille patricienne, chaque lignage comprend des membres des deux catégories. La première se recrute continuellement dans la seconde et celle-ci, à son tour, s'ouvre toute grande devant les fils des otiosi qui veulent se livrer au commerce. Une foule d'individus sont à la fois «marchands et bourgeois héritables». En somme, si les patriciens s'adonnent individuellement à des occupations diverses, ils n'en forment pas moins, dans l'ensemble, une classe nettement reconnaissable. On les considère comme la bourgeoisie par excellence; les chroniqueurs les appellent indifféremment majores, ditiores, boni homines.
Entre cette aristocratie ploutocratique et le reste de la population urbaine, le contraste est éclatant.