Наконец, заканчивая рассмотрение вопроса о правах, опирающихся на общее право, надо заметить, что права этого рода могут быть также правами, опирающимися на право справедливости. Только в тех случаях, когда передача их совершается должным образом на основе надлежащих титулов, они создают права, опирающиеся на общее право.
Теперь мы перейдем к таким правам в области недвижимости, которые могут существовать только в качестве прав, опирающихся на право справедливости.
Права на недвижимость, основанные на праве справедливости
1. Пожизненные права. Их считают самыми древними земельными правами, известными общему праву. Совсем до недавнего времени существовало правило, что передача недвижимости А давала этому А только пожизненные права. Теперь это правило изменено; но его стойкость служит свидетельством в пользу древнего происхождения пожизненных прав. Пожизненный собственник имеет, конечно, менее прав на недвижимость, чем собственник на основе «простого феода» (т. е. неограниченный собственник), но в теории, по крайней мере, его права шире, чем любого арендатора на срок, как бы продолжителен этот срок ни был. Например, пожизненный собственник имеет право разрабатывать рудники, уже открытые в момент, когда возникли его права (но не имеет права предпринимать изыскания новых рудников). Кроме того, он является в такой же степени собственником недр, как и поверхности, и поэтому нельзя открывать новые рудники без его согласия. Но подобно арендатору на срок, он отвечает за «положительное» расточение, т. е. за вред, причиненный земле или Строениям, хотя, в отличие от такого арендатора, он не отвечает за «допущенное» расточение, т. е. за отсутствие ремонта.
Вследствие того, что пожизненные права обычно создаются по семейным актам, пожизненный собственник часто имеет возможность совершать расточение, т. е., как говорят, он «не подлежит взысканиям за расточение» (without impeachment of waste). В этом случае пожизненный собственник может открывать новые рудники, рубить лес и т. п. Но и в этих случаях он не должен совершать расточения по своеволию или расточения чрезмерного, как снос жилого дома, свод леса, насаженного для украшения и т. п. Расточение такого рода носит странное название «справедливого расточения», так как первоначально только суд справедливости мог приостановить подобное расточение в случаях, когда пожизненный владелец «не подлежал взысканиям за расточение».
Существует интересная и не очень обычная форма пожизненных прав, известных под названием прав pur auter vie; они имеют место в тех случаях, когда недвижимость передается А на срок жизни Б, или когда А, владеющий недвижимостью на срок своей жизни, передает свои права X. В первом случае права будут исчерпаны в момент смерти Б, во втором – в момент смерти А, который, очевидно, не может предоставить прав на срок более длительный, чем он располагает ими сам. Практическое значение таких прав невелико, но надо упомянуть, что имеются законы, которые помогают разрешению вопроса о том, продолжительность чьей именно жизни определяет срок действия этих прав.
2. Права, ограниченные в отношении порядка наследования, или заповедные права (Entailed interests). Права, ограниченные в отношении порядка наследования, представляют собой такие права, которые, если только они не будут «пресечены» (barred) или обращены в права неограниченной собственности, могут переходить по смерти собственника к его кровному потомству, т. е. к прямым нисходящим или наследникам по закону (heirs) или же к его нисходящим от определенной жены или в обоих случаях к наследникам определенного пола и по определенной линии, мужской или женской.
В период с 1285 г. до 1926 г. можно было создавать подобные права, но только в отношении недвижимости, как имения, основанного на общем праве; почти при всяком учреждении семейной собственности их создавали именно таким образом. Кроме того, авторы статута «De Donis» 1285 г. явно стремились к тому, чтобы собственник не мог отчуждать или обременять свое имение в течение своей жизни в ущерб наследникам. Но судьи, проявляя большую решительность, начали обходить этот закон, повидимому уже в ближайшее столетие после его издания, прибегая к искусным фикциям. «Владелец, ограниченный в отношении права завещания» («tenant in tail») должен был только пройти через дорого стоящий фиктивный судебный процесс, для того чтобы получить возможность обращаться со своей недвижимостью как собственник, владеющий ею на правах неограниченной собственности. Однако, до 1926 г. не было возможности располагать таким имуществом по завещанию, так как после своей смерти никто уже не может пройти через фиктивную судебную процедуру.
Законодательство 1925 г. внесло большие изменения в право, относящееся к подобным имуществам. Прежде всего права, ограниченные в отношении наследования, могут создаваться в применении к «любой собственности, реальной и персональной» (недвижимой и движимой), а не только в применении к недвижимости. Во-вторых, подобные ограничения могут быть «пресечены» (barred) посредством обыкновенного акта за печатью, совершенного при жизни собственника, без каких-либо особых формальностей. В-третьих, подобные права могут быть предметом завещательных распоряжений собственника при условии, что его намерения будут им выражены совершенно ясно; в этом случае на эти права возлагается ответственность по его долгам. Но если он не выразит ясно своих намерений, то эти права перейдут к его наследнику, определяемому особым порядком наследования («heir in tail»), согласно с установленным порядком наследования этих прав, причем они освобождаются от ответственности по долгам наследодателя, включая как будто бы и долги короне. Трудно оправдать подобную возможность для собственников таких имений наносить ущерб своим кредиторам после своей смерти. Новое законодательство исходит из предположения, что entailed interest может теперь существовать только на основе права справедливости, во всяком случае в отношении недвижимости.
Что касается пользования объектом прав, ограниченных в отношении наследования, то полномочия собственника таких прав не ограничены. Право, относящееся к расточению, к ним не применяется. В тот период, когда права, ограниченные в отношении наследования, могли быть созданы только в применении к недвижимости, подобная свобода была разумна; ведь землю нельзя потребить или уничтожить… Но теперь, когда их можно создавать в применении к движимости, интересно было бы посмотреть, что станется с винным погребом или некиим количеством автомобилей через одно или два поколения.