Au début, on l'a vu, deux populations distinctes, celle du castrum et celle du portus étaient juxtaposées. La première, la plus ancienne, se composait de chevaliers et de ministerales[26], de clercs et de serfs. La seconde, par suite de l'impossibilité où l'on se trouvait de déterminer la condition de ses membres, était considérée comme libre. A la longue, et sous l'influence des causes dont nous avons parlé, la liberté des immigrants du portus s'est étendue aux vieux habitants du castrum. Le faubourg marchand n'a pas seulement absorbé le bourg militaire, il lui a aussi communiqué son état juridique. Il y a fait disparaître, en somme assez rapidement, la servitude, soit par l'effet des mariages mixtes, soit par l'entrée des serfs dans les professions commerciales. En même temps, les chevaliers quittaient la vieille forteresse devenue inutile. Presque tous, dans le courant du XIIe siècle, abandonnent les villes aux bourgeois et se retirent à la campagne. On n'en rencontre plus que dans les cités épiscopales, où la présence de l'évêque en retient un certain nombre. Mais, dans les localités laïques, en Hainaut, en Flandre, en Brabant, en Hollande, presque tous émigrent des communes, où ils ne pourraient continuer de résider qu'en se soumettant au droit nouveau.
[26] On sait que l'on appelle ainsi des hommes non libres par leur naissance mais qui, employés par leur seigneur à l'administration ou à la guerre, se sont peu à peu fondus dans la chevalerie.
Les clercs, naturellement, demeurent, et l'on peut dire que du XIIe au XVIe siècle, ils sont les seuls non-bourgeois résidant dans les villes. Suivant les cas, leurs rapports avec la population urbaine ont été très différents. Dans les résidences épiscopales, où ils étaient fort nombreux et fort riches et où leurs intérêts se trouvaient souvent en conflit avec ceux des bourgeois, les luttes n'ont pas manqué entre les deux éléments. A Liége notamment, les chanoines de la cathédrale, groupant autour d'eux les chapitres des sept collégiales de la ville, possédaient une puissance qui a longtemps retardé l'évolution complète de la commune. En Flandre, au contraire, où la population civile l'emporte de beaucoup sur la population cléricale, celle-ci n'essaye pas de résister à celle-là. Les monastères se contentent de leurs immunités et tolèrent la mise en vigueur des règlements urbains. Quant au clergé séculier, presque tout entier composé des prêtres des paroisses, habituellement recrutés dans la bourgeoisie, et parfois même désignés par elle aux collateurs, il ne posséda jamais ni la force ni d'ailleurs le désir d'entrer en lutte avec elle. Les évêques de Tournai cherchèrent bien à intervenir dans les villes flamandes en faveur du clergé: mais leurs efforts, sur lesquels nous reviendrons ailleurs, échouèrent complètement, et ils eurent la sagesse de ne point s'obstiner. Ainsi donc, en dehors des gens d'Église qui vivent sous le droit canon, la population urbaine tout entière participe au même droit, et elle y participe parce que tous ceux qui habitent dans l'enceinte du rempart municipal, jouissent également de la liberté.
La liberté, devenue si rare au cours du XIe siècle que le mot libre s'y était transformé en synonyme de noble, est désormais la condition légale du bourgeois. «L'air de la ville rend libre», dit le proverbe du Moyen Age, et cela est rigoureusement vrai. De même que dans les temps modernes l'esclave s'affranchissait en posant le pied sur le sol d'un État européen, de même, depuis le XIIe siècle, le vilain qui a résidé un an et un jour dans une ville voit disparaître sa servitude. Il peut y avoir, et il y a, entre les bourgeois, d'éclatants contrastes sociaux: il n'existe plus parmi eux de différences juridiques. Le plus pauvre artisan comme le marchand le plus riche, également habitants de la ville, sont également des hommes libres. C'est là désormais leur privilège naturel, si l'on peut ainsi dire, et la marque peut être la plus éclatante de leur caste. En 1335, les échevins d'Ypres répondent avec orgueil à ceux de Saint-Dizier, qu'ils n'ont «oncques oy de gens de serve condicion[27]».
[27] Beugnot. Les Olim, t. II, p. 770.
Avec la liberté personnelle, marche de pair dans la ville la liberté du sol. Ici encore, nous nous trouvons en présence d'une conséquence nécessaire de l'activité sociale des bourgeois. Avant la formation des agglomérations marchandes, la terre n'avait de valeur que comme objet de culture. Les maisons qu'elle portait n'étaient que des parties constituantes de l'organisme domanial. La demeure du paysan n'apparaissait que comme l'appendice du «manse», unité d'exploitation, et y était indissolublement attachée. Elle se transmettait avec lui par héritage, par vente, par donation. Mais dans la ville, où se concentre une population détachée du sol, un état de choses tout différent doit nécessairement se faire jour. Pour le bourgeois, vivant du commerce ou subsistant par l'existence d'un métier, la maison devient l'essentiel. Il n'a besoin que d'une habitation où s'abriter et où exercer sa profession. Pour lui, la maison n'est plus qu'un meuble indépendant de la terre[28]. Ce qui était l'accessoire à l'origine est maintenant le principal, et du même coup, le terrain acquiert une destination nouvelle et un prix insoupçonné en se transformant en terrain à bâtir (mansionaria terra). Les propriétaires du sol ne manquèrent pas de tirer parti de la situation. Ils divisèrent leurs fonds en parcelles qu'ils cédèrent moyennant un cens aux immigrants des portus. Bien plus, ils eurent soin de fixer ce cens à un taux assez modique pour attirer les nouveaux venus. Les origines du peuplement nous échappent dans le détail par suite du manque de sources. Mais les documents postérieurs nous permettent d'en reconnaître les traits principaux. Que les villes naissantes se soient formées sur le domaine d'un prince, d'un monastère ou d'un baron, que la terre où vinrent se presser les maisons urbaines fût un sol vierge ou se composât de champs cultivés, partout ses détenteurs n'y virent plus qu'un substratum de construction. Ils ne cherchèrent pas à la retenir dans le cadre ancien de l'organisation domaniale. A la place des «manses» et des «cultures» sur lesquels avaient pesé jusqu'alors les corvées du labourage[29], les maisons des bourgeois s'alignèrent, entourées chacune d'un «pourpris», cour ou jardin légumier.
[28] On sait que les plus anciennes sources du droit urbain considèrent, en effet, les maisons comme des biens meubles et prévoient fréquemment le cas du transport d'une maison d'une ville dans une autre.
[29] A Gand, les noms d'une place de la ville (couter, c'est-à-dire cultura) et d'une des rues les plus anciennes (neder couter) rappellent encore l'existence des «cultures» du monastère de Saint-Pierre. Pour tout ce qui concerne l'histoire du sol urbain, voir l'ouvrage de G. Des Marez. Histoire de la propriété foncière dans les villes du Moyen Age et spécialement en Flandre. Gand, 1898.
Et ces maisons apparurent tout de suite comme bien plus précieuses que la superficie. La faculté de les louer assurait à leurs possesseurs des profits abondants et réguliers. Bientôt, à côté du cens foncier, établi une fois pour toutes sur chaque parcelle bâtie, de nouveaux cens, auxquels on donna le plus souvent le nom de rentes, portèrent sur la maison elle-même. Le crédit urbain trouva là sa plus ancienne application. La maison avait servi tout d'abord de gage répondant du paiement du cens foncier au propriétaire du fonds. Mais avec la prospérité croissante des villes et la diminution rapide de la valeur de l'argent qui en fut la conséquence, la valeur de la maison s'éleva tellement que la prestation du cens foncier ne fut plus qu'une redevance accessoire. Or, le droit du propriétaire ne s'étendait pas au delà de la revendication de ce cens primitif. Il fut donc loisible aux possesseurs de maisons de les grever de charges nouvelles. Voulaient-ils acquérir de l'argent liquide, ils vendaient une rente, c'est-à-dire s'engageaient au paiement annuel d'un intérêt hypothéqué sur leur maison. L'opération contraire ou achat de rente constituait de son côté, pour les marchands enrichis, le moyen le plus sûr de placer leurs bénéfices. Partout, la maison, source permanente de revenus et base essentielle du crédit, fit pour ainsi dire oublier le sol sur lequel elle reposait. Celui-ci ne rapportait chaque année qu'une somme plus faible à mesure que la valeur de la monnaie continuait à baisser. Dès le courant du XIIIe siècle, les descendants des propriétaires fonciers de l'ancien terrain à bâtir s'en trouvaient en réalité dépouillés au profit des descendants de ceux qui avaient construit les maisons. De leur propriété subsistait seulement un droit à des cens minimes et à certaines prestations en cas de transmission du sol. Chacun d'eux possédait un «terrier» (cynsbock) où ces transmissions étaient inscrites en présence de quelques témoins constituant la «cour foncière» (laethof) du seigneur du fonds. En réalité, celui-ci n'était plus guère qu'une sorte de directeur d'enregistrement[30].
[30] En somme, l'histoire de la propriété foncière me paraît avoir évolué dans les villes du Moyen Age comme en Angleterre où théoriquement le roi reste propriétaire du sol. Mais cette propriété théorique n'empêche en rien l'expansion et le jeu de la propriété effective.