Ипотека означает обеспечение долга каким-либо определенным имуществом, а не личностью должника; потому долг взыскивается со всего имения, которым он был обеспечен, хотя бы имение было перепродано прежним владельцем или даже раздроблено по наследству. Разница ипотеки от заклада заключается в том, что заимодавец получает по закладу имущество должника в свое владение; для действительности же ипотеки требуется лишь, чтобы долг был заявлен и внесен в особую книгу, затем имение остается в полном распоряжении должника и может им быть продано третьему лицу, на которого переходит лежащий на имении долг. Ипотечные долги обеспечиваются заложенным имуществом в порядке внесения ипотек в долговую книгу, то есть в случае несостоятельности должника и продажи имущества из вырученной суммы сперва удовлетворяется сполна тот из кредиторов, долг которого записан ранее, потом второй, третий и т. д., и вырученная сумма не развёрстывается поровну между всеми кредиторами, как это делается у нас. Это и составляет главное обеспечение вещественного кредита и главное преимущество ипотечной системы перед нашим способом удовлетворения кредиторов.
При существовании ипотек всякий, желающий дать деньги взаймы под залог имущества, может справиться по ипотечной книге о ценности имущества должника и лежащих уже на нем долгах; он верит ему ровно настолько, насколько считает имущество достаточным для обеспечения долга и уверен, что последующие долги, сделанные под залог того же имущества, не ослабят этой гарантии. У нас совсем другое. Во-первых, затруднительно определить с точностью стоимость закладываемого имущества и узнать, заложено ли оно и во сколько именно. Но положим, что заимодавец удостоверился бы, что имение, под залог которого у него просят 50 000, стоит не менее ста тысяч и что оно не состоит под запрещением и никому не заложено. Разве он этим вполне обеспечен? Разве кто мешает должнику это же имение заложить потом другому или даже выдать безденежную на него закладную в 150 000? В таком случае при продаже имения с публичного торга за 100 000 первый кредитор получит только 50 коп. на рубль. Неудивительно после этого, что кредит может быть основан у нас лишь на личном доверии к должнику и что при недостатке доверия требуют огромных процентов за риск. В Польше начало первенства в вещественном обеспечении было признано еще конституциею 1588 года. В 1808 году введены там французские ипотечные законы, которые изменены в 1818 году и окончательно дополнены и усовершенствованы постановлениями 1825 и 1830 годов.
Основанием ипотечных прав служат ипотечные книги. Книги эти разделяются на две части: первая представляет вкратце содержание всех прав и обязательств, обеспеченных имуществом, и составляет собственно то, что называется ипотечного книгою. Она состоит из четырех отделов: первый заключает в себе опись недвижимых имуществ; второй -- названия владельцев; здесь отмечаются перемены владельцев, при переходе имения по наследству или при продаже; в третьем отделе отмечаются все лежащие на имении постоянные обязательства или ограничения в праве собственности, как то: право выкупа, запрещение отчуждать имение или отдавать его в залог, право сторонних лиц на пользование в имении известными угодьями и т. п.; в четвертом отделе указываются лежащие на имении долговые обязательства. Вторая часть ипотечной книги назначена для внесения всех договоров или актов, которыми устанавливаются права, обеспеченные ипотечным порядком. Ведение ипотечных книг и производство дел по ипотекам поручено членам мировых или окружных судов под ведомством ипотечного отделения, состоящего при каждом губернском гражданском трибунале. Споры по ипотекарным делам решаются в определениях этих большинством голосов членов и оттуда переходят по апелляции а апелляционный суд Царства Польского и, наконец, в правительствующий сенат.
С нетерпением ожидаем продолжения статьи этой, где мы надеемся найти полезные сведения о земских кредитных учреждениях Царства Польского.
В статье под названием "Крестьянский вопрос не с одной помещичьей точки зрения" г. Рачинский излагает разные разговоры помещика с крестьянами и представляет сцены довольно натуральные и близкие к характеру русского человека.
Из разговоров этих автор выводит между прочим следующие заключения:
"Оказывается, что у крестьян есть понятия, в чем некоторые доселе сомневались" (надеемся, весьма немногие и притом такие, у которых у самих не было никаких понятий о крестьянах). "Крестьяне опасаются, что за переходное время иные помещики поспешат взять с них все возможное и к наступлению личной для них свободы крестьяне увидят себя попрежнему связанными; только связь эта может принять вид совершенно безнравственный". Грустно это слышать; но можно еще, кажется, надеяться, что дворянские комитеты н правительство установят такие правила, при которых подобные злоупотребления сделались бы невозможными.
Обозрев таким образом последние три номера "Сельского благоустройства", мы оставляем до другого времени разбор статей по крестьянскому вопросу, помещенных в других журналах; но мы хотим теперь же сказать несколько слов в ответ на заметку, сделанную г. Протасьевым в 10-м номере "Журнала землевладельцев" против разбора в июльской книжке "Современника" его статьи под заглавием "Приложение к настоящей системе хозяйства вольнонаемного труда". Г. Протасьев обвиняет нас в том, будто мы перетолковали его статью, приписав ему мысль, которой он не имел.
В разборе статьи г. Протасьева мы говорили о расчете автора, по которому ему придется с уничтожением обязательного труда потерять часть своих доходов, потому что ему нужно будет содержать вольнонаемную прислугу вместо дворовых людей, покупать провизию и сено, рубить и привозить на свой счет дрова и т. п., что составит в год расход до 1 200 руб.; мы сказали, что сумма эта, по мнению г. Протасьева, должна быть заменена процентами с соответственного капитала за отходящие от помещика собственность и рабочую силу, хотя выведенный им расчет расходов на удовлетворение потребностей не может служить нормой для определения выкупного капитала по имениям вообще, потому что размер потребностей не может быть пропорционален количеству душ. Наконец мы выразили наше мнение, что если бы и следовало допустить личный выкуп, и тогда цена выкупа должна бы соразмеряться с местной вольнонаемной платой, с средствами и выгодами крестьян, а уж никак не с потребностями помещика.
Г. Протасьев в своей заметке вовсе не опровергает нашего мнения, а, напротив, соглашается с ним, говоря, что в последующих статьях, сообщенных им в "Журнал землевладельцев", вопрос о мере вознаграждения помещиков разрешается именно этим путем {О последующих статьях г. Протасьева мы говорили в 10-м No "Современника".}. Но, не желая сказать, что в последующих статьях своих он сам изменил прежний свой взгляд на вопрос о выкупе, и через то признать ошибочность прежнего своего взгляда, г. Протасьев вовсе отрекается от мысли, которую мы будто бы приписали ему "по непростительной оплошности", исказив его расчет и "упустив из виду, а может быть и с намерением скрыв", что все его расчеты сделаны собственно для него и для его имения и что он вовсе не думал представлять их в виде проекта "О способе вознаграждения помещиков вообще".