Pendant ce temps, les moines et le clergé, forts de l'ignorance absolue des laïques, réunissent l'autorité temporelle à la puissance spirituelle. Ils s'emparent de toutes les affaires, règlent les actes publics, et surtout les mariages et les testaments. Nous verrons que, pour ces derniers actes, cette habitude s'est perpétuée jusqu'au XVIIIe siècle.
Ce sont les abbés qui rédigent les quittances des sommes qu'on devait alors léguer à l'église, sous peine d'être privé de communion et de sépulture, ou qui étaient prélevées sur les nouveaux époux, qui ne pouvaient pas coucher ensemble les trois premières nuits de noces sans en avoir acheté la permission.
Un auteur observe avec la malignité du chroniqueur: «C'était bien ces trois nuits-là qu'il fallait choisir, car pour les autres on n'aurait peut-être pas donné grand'chose.»
Il en est de même des donations: elles sont dressées, pour ainsi dire, par le donataire lui-même. Les chartres de Cluni indiquent que c'était Odon, second abbé, qui recevait celles qui étaient faites à cet établissement réformiste, dont les richesses s'augmentèrent si rapidement.
Les lois contribuent elles-mêmes à réunir les biens dans les mains des établissements religieux. Les moines sont appelés aux successions de tous leurs parents, tandis que les séculiers sont inhabiles à succéder à ceux de leurs proches qui sont engagés dans les ordres; ainsi fut méconnue la plus juste comme la plus légale réciprocité, après que le clergé eut substitué à la sagesse tempérée des lois romaines, les règles inflexibles du droit canonique, embarrassé des décisions des papes, surchargé des fausses décrétales du moine Isidore, le tout assaisonné des doctrines de tous les pères de l'Eglise.
Lorsque la grande question des bénéfices, qui agita si violemment les deux premières races de nos rois, eut enfin reçu une solution, un simulacre d'organisation reparut. Le premier fractionnement de propriété, créé par l'établissement des fiefs, fut la source de transactions qui ne tardèrent pas à s'augmenter par suite des affranchissements.
Excités au travail par l'appât d'un bénéfice particulier, les serfs affranchis ou les demi-serfs (car on voit alors des degrés dans la servitude), se chargent directement de la culture des terres, moyennant certaines redevances. Nous rencontrons alors les actes nécessaires à cette organisation; l'emphytéose, les baux à complant, à cens ou à rente qui remontent à 1089; et, plus tard, tous ces contrats d'abandon partiel, qui furent inspirés par les besoins et même par la générosité de l'aristocratie féodale, qui répandit avec profusion les concessions foncières, mobile vigoureux qui, en provoquant les soins actifs des travailleurs, hâtait les progrès de l'agriculture et le bien-être des classes inférieures.
Quant au notariat, il reflète tous les changements qui s'opèrent; il est exercé d'abord par des personnes instruites, rédigeant en latin, et choisies par le souverain ou les seigneurs, en exécution des lois de Charlemagne ou de Rome; ensuite, le clergé en usurpe toutes les fonctions. Plus tard, il se confond avec la magistrature, et les deux juridictions volontaire et contentieuse sont exercées indistinctement par la même personne. De là, cette confusion du magistrat et du tabellion, du notaire et du greffier, du garde-note et du garde-scel qui, malgré les efforts et les ordonnances de nos rois, s'est perpétuée jusqu'à Henri IV.
Dans le but d'accroître leurs ressources financières, les seigneurs, les sénéchaux et les baillis affermaient séparément les charges de notaire, de tabellion et de garde-notes; le notaire rédigeait le contrat, l'acte qui le contenait était ensuite remis au tabellion pour l'expédier, après quoi la conservation de la minute était confiée au garde-notes.
Nous touchons maintenant à une autre époque; nous avons commencé le douzième siècle. Le principe de liberté qui s'est développé sous la double influence des idées religieuses et monarchiques, trouve sa première application dans l'affranchissement du gouvernement municipal, proclamé sous Louis-le-Gros. Ces premières bases politiques ont fait renaître les transactions sur la propriété, dont la garantie est assurée par le droit d'appel auprès des juges royaux, des sentences rendues par les officiers des seigneurs.