Da principio esiste un dominio solo; si possiede pel diritto de' Quiriti (dominio quiritario), o non si possiede. Solo il cittadino può avere tale dominio; solo farne oggetto le cose e il suolo commerciabile; escluse dunque le persone e le terre straniere: la provincia è proprietà del popolo, poi dell'imperatore; in essa e sopra ogni suolo che non fruisca del diritto italico, si hanno de' possessi, ma non la proprietà: sebbene poco a poco anche quelli acquistino i mezzi di tutela e i vantaggi della proprietà legale romana. Questa non può essere attribuita con modi diversi dalle romane prescrizioni: compite le quali, diviene assoluta, che che inganno o forza vi siano intervenuti.

Dalle scuole stoiche i giureconsulti aveano dedotta la distinzione dei beni in cose materiali e no: contavansi fra le materiali quelle che possono toccarsi; le altre indicavano piuttosto diritti sulle cose stesse, fra cui i più importanti erano le servitù rustiche ed urbane, e le personali, cioè usufrutto, uso, abitazione. Alcune cose erano sacre, come i tempj; altre religiose, come i luoghi destinati a sepolture; altre sante, come le porte d'una città. Alcune erano di tutti (res universitatis), come teatri, stadj; alcune di nessuno, come i lidi del mare, i fiumi; o del primo occupante, come gli uccelli liberi, alla cui caccia unico limite era il rispetto dovuto ai fondi e alle siepi altrui.

Acquistavasi la proprietà delle cose particolari colla prescrizione, col dono, colla compra, o colle successioni: le servitù, gli schiavi e le terre poste in Italia trasmettevansi col solenne rito della mancipazione. Ma accanto al dominio quiritario s'introduce un diritto meno perfetto, un possesso secondo il diritto delle genti, non giuridico ma di fatto, e che si definisce in bonis habere, avere tra i proprj beni; donde fu poi denominato dominio bonitario: gli editti pretorj lo proteggeranno, la giurisprudenza ne snoderà le regole, vi si annetteranno gli effetti utili del dominio[231].

I Cristiani non riconoscevano per padrona di tutto la patria; i possessi non deducevano dalla ragion di Stato, ma da Dio; laonde il civile diritto cedette a quel delle genti, e invalse la proprietà naturale; e quando si compilò il Codice, furono equiparate le cose màncipi e le non màncipi[232], il diritto quiritario e il bonitario, «ludibrio d'antica sottigliezza». Adunque da principio trovammo una sola proprietà ex jure Quiritium; alla fine, ancora una proprietà sola, ma aperta a tutti, in qualunque territorio, e in arbitrio del possessore il disporne. Speciali regolamenti ebbe l'enfiteusi ecclesiastica, o precaria, per la quale un podere veniva dalle Chiese conceduto con lieve canone per un tempo determinato, allo spirar del quale tornava ad esse con aggiunta d'altri terreni e coi miglioramenti.

In prima il solo cittadino romano poteva testare[233], e in due maniere: o ne' comizj calati il patrizio dichiarava alle tribù la sua ultima volontà; o sul campo di guerra il soldato avanti ai commilitoni (in procinctu). Da poi, cogli stessi riti onde trasferivasi il dominio, si facea la solenne dichiarazione dell'ultima volontà, presenti cinque testimonj e un pesatore, simulando vendere famiglia e beni ad un altro, il quale non era dunque erede ma compratore (familiæ emptor). L'editto pretorio modificò queste norme, accordando valore (possessio bonorum) a qualunque testamento portasse il suggello di sette cittadini. Sotto gl'imperatori la dichiarazione d'ultima volontà potè farsi davanti un magistrato, e alla curia municipale, iscrivendola ne' protocolli; donde il testamento autentico. Infine Valentiniano III introdusse il testamento olografo.

L'istituzione dell'erede, ch'era il punto essenziale, dovea farsi in termini imperativi; ma Costantino alla necessità delle formole surrogò la semplice espressione di volontà. Chi avesse figliuoli naturali o adottivi, non emancipati nè espressamente diseredati, doveva istituirli eredi. Al debitore insolubile imprimevasi nota d'infamia; laonde chi morisse in tal condizione, istituiva erede forzato uno schiavo, acciocchè la procedura fosse patita da questo, senz'aggravio della sua memoria. Perocchè gli schiavi e i figlifamiglia sottentravano necessariamente al defunto nei diritti non meno che nei pesi: poi il pretore permise di astenersi dalla successione del padre: finalmente con Giustiniano s'introdusse il benefizio dell'inventario.

In legati non poteasi disporre di là da tre quarti dell'eredità[234]. I beni dell'intestato passavano agli eredi suoi e necessarj, cioè ai figli legittimi o adottivi, o ai discendenti in linea mascolina: gli emancipati non v'aveano diritto per legge, ma furonvi ammessi per editto pretorio (bonorum possessio ab intestato). Dappoi non s'ebbe più riguardo all'agnazione, aristocraticamente diretta a conservar i beni nelle famiglie; e le costituzioni imperiali chiamarono alla successione legittima anche i discendenti per donna; le madri ereditarono dai figli, a preferenza degli agnati; non contandosi più il legame della potestà, ma quello del sangue. Così la natura fu ripristinata ne' suoi diritti, e il principio aristocratico soccombette all'equalità naturale. L'ordine di successione stabilito da Giustiniano secondo la parentela naturale, è affatto filosofico, e sopravisse alla barbarie e alla feudalità, per impiantarsi ne' codici odierni.

In una successione non può raccogliersi se non quel che esisteva nel patrimonio del defunto; in conseguenza non si può stipulare una promessa pel momento della morte. Questa sottigliezza de' giureconsulti romani fu tolta via da Giustiniano. Ove mancasse un successore, l'eredità ricadeva al fisco. Da poi alcune corporazioni ottennero privilegio speciale sui beni de' loro aggregati, morti senza eredi; onde quei de' soldati devolveansi alla sua legione, quei del decurione municipale alla curia, quei del monaco al convento.

Di quattro specie obbligazioni riconosce il diritto romano; per contratti e quasi-contratti, per delitti e quasi-delitti. Le convenzioni fra i Romani non produceano obbligazione se non in casi determinati; cioè quando vi si fosse adoperata una delle formole riconosciute dal civile diritto, come il nesso, la stipulazione; o quando l'uso vi avesse applicato un nome e un'azione speciale, come il mutuo, il comodato, il deposito, il pegno, la fidejussione, la vendita, la locazione, il mandato, la società. Que' primi quattro chiamavansi contratti reali, perchè, oltre il consenso, suppongono la tradizione fatta da chi deve a chi riceve; mentre gli altri si formano col semplice consenso. Pel diritto pretorio, a tali contratti se n'aggiunsero più altri innominati; finchè Aristone, imperante Trajano, introdusse l'azione ex præscriptis verbis, cioè che chi diede o fece una cosa in vista d'una prestazione equivalente, possa esigerla. Quindi i contratti innominati furono ridotti a quattro tipi, Do ut des, do ut facias, facio ut des, facio ut facias; ma non si statuì mai che in essi il consenso delle parti bastasse per produrre obbligazione: così, per esempio, il baratto, che alcun tempo fu assimilato alla vendita, si ebbe sempre come un contratto innominato, una variante del tipo do ut des.

In generale le formole in cui s'adoprava il verbo spondère, tenevansi come di diritto civile, e non creavano obbligazioni che fra cittadini romani; fin a quando l'imperatore Leone dichiarò che le stipulazioni reggevano, qualunque ne fossero i termini. Bastava dunque si facesse un dialogo fra i due contraenti: — Prometti di dare o di fare la tal cosa? — Prometto». Gli atti e le formole inchiudevano la necessità che gli stipulanti fossero presenti: ma uno potea farsi rappresentare dai proprj schiavi. Ogni padrefamiglia teneva un libro di dare e avere (codex accepti et expensi), e il registrarvi un obbligo lo rendeva autentico; sebbene non conosciamo di quali cautele abbisognasse quest'atto.