Giovanni XXIII, successivamente abbandonato dai suoi alleati, restava solo esposto agli attacchi di Ladislao. Il 19 maggio del 1412 perdette ancora uno de' suoi più valorosi capitani, Sforza da Cotignola, che gli domandò il suo congedo per passare sotto le insegne del re di Napoli, perchè non voleva più servire insieme a Paolo Orsino suo nemico[248]. Ma Ladislao a quest'epoca, sia che non avesse danaro per continuare la guerra, o che fosse stanco di sostenere solo la causa di Gregorio XII ch'erasi rifugiato ne' suoi stati, desiderava di riconciliarsi con Giovanni XXIII. Alcuni negoziatori fiorentini s'intromisero per trattare la pace, ed offrirono per parte del papa grosse somme di danaro ed altri considerabili vantaggi al re di Napoli, pur ch'egli volesse sottrarsi all'ubbidienza di Gregorio XII, riconoscere il concilio di Pisa, ed il papa che succedeva ne' suoi diritti; il trattato fu conchiuso il 15 giugno del 1412; in forza di questo furono da Giovanni XXIII pagati al re di Napoli cento mila fiorini sonanti, l'investitura del regno di Sicilia accordata a Ladislao coll'abolizione di tutti i diritti di Luigi d'Angiò, oltre la rinuncia agli arretrati di dieci anni dei tributi dovuti dal regno alla santa sede[249]. Allora Ladislao, convocando un'assemblea del clero de' suoi stati, riconobbe la sovranità in materia di fede del concilio di Pisa, il diritto ch'egli aveva di deporre Gregorio, e la legittimità dell'elezione di Giovanni XXIII. Ordinò a Gregorio, che aveva stabilita la sua piccola corte a Gaeta, di uscire da' suoi stati avanti che terminasse ottobre. Questo papa fu costretto d'imbarcarsi coi tre cardinali, che gli si erano conservati fedeli, sopra navi veneziane che trovavansi nel porto, e costeggiando l'Italia diede prima fondo in Dalmazia, indi a Porto Cesenatico. Di là passò a Rimini, ove si trattenne sotto la protezione di Paolo Malatesti, signore di quella città, finchè accondiscese a dare la sua abdicazione[250].

Il trattato di pace tra Ladislao e Giovanni XXIII non fu pubblicato a Roma che il 19 ottobre del 1412[251]; non vi era stato dal papa compreso Paolo Orsini, perchè Giovanni XXIII conservava un segreto odio contro questo capitano, per non avere approfittato della vittoria di Rocca Secca; e fece inoltre sentire a Ladislao che vedrebbe con piacere spogliato l'Orsini delle terre che possedeva nella Marca d'Ancona. Perciò il re di Napoli ordinò allo Sforza, che sapeva essere personale nemico dell'Orsini, di attaccarlo all'aprirsi della nuova stagione. L'Orsini, sorpreso all'impensata, si rifugiò in Rocca Contratta, ove sostenne un ostinato assedio[252].

Ladislao, che aveva adunata una ragguardevole armata, si avanzò in appresso per sostenere il suo generale; ma improvvisamente prese la strada di Roma, ed il 31 maggio presentossi alle porte della città, mentre alcune galere napolitane occupavano la foce del Tevere, ed alcune barche armate rimontavano il fiume. Per la quale improvvisa comparsa il papa chiamò i Romani, e loro avendo domandato di unirsi per difesa della città, tutti promisero di combattere e di morire per il papa e per la chiesa. Non pertanto il settimo giorno alcuni di loro atterrarono il muro presso la porta Capena, e fecero entrare in città colla sua cavalleria il Tartaglia, uno de' capitani del re, e Giovanni XXIII appena ebbe tempo di fuggire alla volta di Firenze[253].

Tostochè il re si vide padrone di Roma, abbandonò al saccheggio de' soldati le proprietà di tutti i mercanti fiorentini che vi si erano stabiliti; ed inoltre annunciò alla sua armata, che bentosto l'arricchirebbe col sacco della stessa Firenze[254]. La repubblica, intimorita da tale procedere, nominò il 14 maggio del 1413 i dieci della guerra per porsi in su le difese; e fe' capo di questi magistrati Niccolò da Uzzano, il più riputato uomo di questi tempi. Malatesta da Pesaro fu preso come capitano di guerra, e molti signori dello stato ecclesiastico si posero sotto la protezione de' Fiorentini con trattato di genere affatto nuovo, che in allora chiamavasi di raccomandazione. Guido Antonio, conte di Montefeltro e di Urbino, si obbligò ad essere per dieci anni alleato de' Fiorentini, Luigi degli Alidosi, signore d'Imola, per sei, Ugolino dei Trinci, signore di Foligno, per cinque, e Jacopo d'Appiano, signore di Piombino, ancora fanciullo, fu posto dalla madre per sei anni sotto la tutela dei Fiorentini[255].

Questi per altro vollero evitare, se era possibile, di provocare Ladislao alla guerra, e mentre trattavano con lui, ricusarono di ricevere nella loro città Giovanni XXIII, assegnandogli per sua dimora la casa di campagna del loro vescovo: ma dopo tre mesi il papa venne finalmente accolto in Firenze, ove si trattenne fino al principio di novembre[256]. Passò quindi a Bologna, che nel precedente anno era tornata sotto la sua dipendenza. I plebei, che avevano contro di lui eccitata la rivoluzione, eransi bentosto resi col loro governo odiosi; onde i nobili che avevano congiurato contro di loro, il 14 agosto 1412 presero le armi ed occuparono il palazzo e la piazza pubblica; spiegarono di nuovo lo stendardo della chiesa, e chiesero a Giovanni XXIII un vicario per governare la loro patria[257].

Mentre i Fiorentini andavano temporeggiando, Ladislao soggiogava colle sue armi tutte le città del patrimonio di san Pietro fino ai confini di Siena e di Firenze: Sutri, Viterbo, Todi, Perugia e tutte le altre città della provincia gli aprirono le porte[258]. Egli aveva intenzione, prima d'attaccare i Fiorentini, di persuadere il marchese Niccolò d'Este ad entrare nello stato di Bologna per dividere le forze de' suoi nemici, minacciando il papa. Sforza, suo generale, il di cui figliuolo, che fu poi duca di Milano, era stato educato nella corte del marchese d'Este, s'incaricò di questa negoziazione, ed aveva già determinato il marchese ad assumere il titolo di generale di Ladislao al di là degli Appennini, ed a ricevere lo stendardo del re, ed il danaro necessario per assoldare un'armata; ma i Fiorentini, colla mediazione dell'imperatore, ridussero Niccolò a rimandare a Ladislao il suo stendardo, ed a farsi alleato della chiesa[259]. Il re di Napoli non potendo dare esecuzione al progetto che aveva formato, non s'innoltrò al di là dei confini dello stato della chiesa, ed avvicinandosi l'inverno rientrò nel suo regno.

In principio del 1414, avendo Ladislao ammassate ragguardevoli somme con forzate esazioni, e colla vendita di molti titoli di nobiltà, di dominj della corona e di feudi confiscati a danno de' gentiluomini del partito d'Angiò[260], egli mise insieme un'armata di circa quindici mila corazzieri, che condusse subito a Roma. Egli andava riscaldando il coraggio de' suoi soldati colla promessa del sacco di Firenze e delle più ricche città della Toscana; ed udivasi frequentemente accusare d'insolenza i Fiorentini, che osavano tenergli testa; pure quando gli ambasciatori fiorentini gli si presentarono per sapere se da lui dovevano aspettarsi la guerra o la pace, protestossi attaccato alla signoria, giurò d'avere intera fiducia nella giustizia de' Fiorentini, ed offrì di prenderli per arbitri delle differenze che aveva con Giovanni XXIII. Egli domandava di essere dal papa riconosciuto come vicario della chiesa nelle città che aveva di già conquistate, offrendosi di pagare un adeguato tributo[261]. Ma Giovanni in quest'epoca trovavasi avvolto in critiche negoziazioni per la convocazione del concilio di Costanza; vedeva mal ferma la sua autorità spirituale; era forzato ad udire i rimproveri e spesso ancora le minacce di que' medesimi che eransi fin allora dichiarati suoi partigiani, e poco curavasi della difesa di Roma e delle sue province, finchè non era sicuro della medesima tiara.

I Fiorentini, non potendo soli proteggere gli stati della chiesa, nè ridurre a buon fine il trattato tra il papa ed il re, tanto più che vedevano l'uno e l'altro agire di poca buona fede, accettarono finalmente la proposizione loro più volte fatta da Ladislao, e separarono i loro interessi da quelli della chiesa. Vero è ch'essi non davano fede alle parole del re di Napoli, e ben sapevano che una tregua con lui, equivaleva tutt'al più ad un armistizio; ma credettero conveniente di legarlo quanto più possibil fosse co' suoi giuramenti, senza perciò lasciare di star sempre in guardia contro di lui; e soscrissero nel suo campo presso ad Assisi, il 22 giugno del 1414, un nuovo trattato di pace, nel quale vennero comprese la città di Bologna, residenza del papa, la repubblica di Siena, ed il generale Braccio di Montone[262].